Der Platz ist da – also kann ich ihn nutzen! Somit wird der Keller einfach zur Wohnfläche umgebaut. „Außerdem ist das ja mein Haus“, werden einige sagen „da kann ich machen, was ich will!“ – und könnten falscher nicht liegen. Tatsächlich setzt das Baurecht hier klare Grenzen. Was bei einem Umbau oder einer Umnutzung des Kellers zu beachten ist, schauen wir uns in einem Fallbeispiel an:
Geschrieben von unserem Baugutachter und Sachverständigen für Wohnflächen, Carsten Nessler
Darf ich meinen Keller einfach zur Wohnfläche umnutzen?
Wer kennt das nicht? Es fehlt immer ein weiteres Gästezimmer, Kinderzimmer, Spielzimmer, Fernsehzimmer oder Arbeitszimmer. Was liegt also näher als den ursprünglichen Kellerraum in eben das benötigte Zimmer umzubauen und wohnlich einzurichten?! Umnutzung heißt das in der Fachsprache des Baurechts. Und da hat die Bauaufsicht immer ein Wörtchen mitzureden.
Sehr viele Wohnflächen sind falsch berechnet*
Je nachdem, welche Studie man sich anschaut, gehen die Zahlen der falschen Wohnflächenberechnungen hoch bis auf 90 Prozent! Dabei ist nicht immer von Vorsatz oder Geldgier auszugehen, sondern in einer Vielzahl der Fälle dürfte es sich um Nichtwissen beziehungsweise Ignoranz handeln. „My Home, my castle!“ (Zuhause bin ich König!), werden einige sagen und denken dabei, dass sie in den eigenen vier Wänden schalten und walten können, wie sie wollen. Das stimmt nur leider nicht. Denn nicht alles, was man als „Wohnfläche“ nutzen kann, darf man auch als Wohnraum nutzen.
*) Siehe Artikel „Über 50 % aller Wohnflächenberechnungen sind falsch“
Also, erstmal nein! Ich darf meinen Kellerraum nicht einfach so zu Wohnraum umbauen und zu Wohnzwecken nutzen. Hierbei müssen einige baurechtliche Dinge beachtet werden. Gegebenenfalls ist sogar ein Bauantrag oder ein Antrag zur Nutzungsänderung notwendig.
Was ist bei einem Umbau, einer Erweiterung oder einer Umnutzung zu beachten? Wir schauen uns das an einem Beispiel an: Umbau und Umnutzung eines Kellerraums zu Wohnzwecken
Hierzu müssen wir vorab klären, was eigentlich Wohnfläche ist und was ein Aufenthaltsraum ist.
Was ist Wohnfläche und was ist ein Aufenthaltsraum?
Die Wohnfläche definiert sich über die (anrechenbare) Grundfläche von Räumen, die ausschließlich zu der entsprechenden Wohnung gehören (Wohnheime lassen wir hier mal außen vor). Einfamilienhäuser zählen zu einer Wohnung im Sinne der Wohnflächenverordnung. Zweifamilienhäuser enthalten zwei Wohnungen für zwei Familien und gelten folgerichtig als zwei Wohnungen in einem Gebäude. Das System bleibt auch bei Mehrfamilienhäusern erfreulich konstant …
Exkurs Wohnfläche – warum nutzen wir die Wohnflächenverordnung (WoFlV)?!
Erstmalig taucht der Begriff der Wohnfläche mit einer Mindest- und Maximalgröße von Wohnungen im Zuge des sozialen Wohnungsbaus nach der Hyperinflation im Jahre 1923 und nach Einführung der Hauszinssteuer in 1924 auf. In den ‚Grundsätzen für den Kleinwohnungsbau‘ aus dem Jahr 1931 waren dann erstmalig Vorgaben zur Größe von Wohnungen enthalten. Eine Definition, wie die Wohnfläche zu berechnen ist, war hier aber noch nicht zu finden.
Die ursprünglichen Paragraphen 25–27 der (Ersten) Berechnungsverordnung (I. BVO) aus 1950 wurden gegen Ende 1957 in die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) überführt. Hierin wurden schon sehr genaue Vorgaben gemacht, was die Grundfläche ist, wie diese auszumessen ist und wie diese zur Wohnfläche anzurechnen war.
Die DIN 283 aus 1951 und 1962 wurde im Jahr 1983 ersatzlos zurückgezogen. Hierin war definiert, was überhaupt eine Wohnung ist, was die Wohnungsgröße kennzeichnet, wie groß eine Wohnküche mindestens sein musste und welche Raumgröße den Unterschied zwischen einer Schlafkammer und einem Schlafzimmer ausmachte.
Die Paragraphen 42–44 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV), zur Berechnung und Anrechnung der Wohnflächen, wurden Anfang 2004 durch die Wohnflächenverordnung abgelöst.
2004 ist dann die Wohnflächenverordnung (WoFlV) in Kraft getreten – diese gilt bis heute.
Übrigens: Die DIN 277 dient zur Abrechnung von Bau- und Planungsleistungen. Die Norm kennt den Begriff ‚Wohnfläche‘ überhaupt nicht und kann folgerichtig nicht für die Berechnung von Wohnflächen herangezogen werden.
Die ursprünglich für den sozialen Wohnungsbau geschaffene Wohnflächenverordnung (WoFlV) hat durch die aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) und anderer Gerichte eine weit darüber hinausgehende Bedeutung erlangt. Sie wird heute als der Standard für die Berechnung der Wohnfläche angesehen, sofern vertraglich nichts anderes vereinbart wurde.
Wenn wir in einem Raum schlafen wollen oder uns anderweitig „nicht nur vorübergehend“ darin aufhalten möchten, dann muss dieser Raum ‚Aufenthaltsraumqualität‘ nach der entsprechenden Landesbauordnung haben. In der Definition des Aufenthaltsraums in den Bauordnungen sind sich ausnahmsweise alle Länder einig: „Aufenthaltsräume sind Räume, die zum nicht nur vorübergehenden Aufenthalt von Menschen bestimmt oder geeignet sind“. So liest es sich gleichlautend in allen 16 Landesbauordnungen. „Nicht nur vorübergehend“ ist nach gerichtlicher Definition ein Aufenthalt, wenn er sich regelmäßig über mehrere Stunden erstreckt.
Genehmigte Aufenthaltsräume haben üblicherweise Wohnfläche
Schon in der Ersten Berechnungsverordnung wusste man allerdings, dass eine gleichwertige Anrechnung der Flächen von normal hohen Räumen, Räumen mit Dachschrägen, Wintergärten sowie Balkonen oder Loggien nicht zielführend ist. Also erfolgte seit jeher eine anteilige Anrechnung von Flächen, je nach Raum, Raumhöhe und Nutzung.
Im Unterschied dazu ist sich die Rechtsprechung leider nicht so einig darüber, was wann als Aufenthaltsraum gilt und wann nicht. Eine Sauna ist kein Aufenthaltsraum; der davor liegende Ruheraum allerdings schon. Ein Gartenhaus ist kein Aufenthaltsraum; ein Gartenpavillon, aus Massiv- oder Hartholz, stellt jedoch einen Aufenthaltsraum dar. Eine Terrasse mit „dachartiger Überdachung“, die nicht nach allen Seiten mit Wänden umschlossen ist, zählt ebenfalls als Aufenthaltsraum, wie die überdachte und gänzlich umschlossene private Schwimmhalle. Und ob ein Hobbyraum als Nebenraum oder als Aufenthaltsraum zählt, lässt sich nur im konkreten Einzelfall ermitteln.
Das Problem: Landesbauordnung kennt Wohnfläche nicht und Wohnflächenverordnung kennt Aufenthaltsraum nicht
Wir haben noch ein weiteres Problem: Die Landesbauordnungen kennen den Begriff der Wohnfläche nicht und die Wohnflächenverordnung kennt den Begriff des Aufenthaltsraums nicht. Eines ist allerdings durch die vielen Urteile sicher: Baurechtlich genehmigte Aufenthaltsräume haben üblicherweise anrechenbare Wohnfläche und genießen Bestandsschutz. Der Umkehrschluss trifft aber nicht zu: Nicht alles, was irgendwo als Wohnfläche aufgeführt ist, ist auch genehmigt oder genehmigungsfähig! Und natürlich gibt es Ausnahmen für ursprünglich einmal genehmigte Räume und Gebäude, wenn zum Beispiel die Nutzung aufgegeben wird oder die Nutzung geändert wird; dann erlischt auch der Bestandsschutz.
Der Bestandsschutz hat auch Grenzen in Verbindung mit neuen Brandschutzanforderungen. Es gibt hierfür ein geflügeltes Wort: „Brandschutz kennt keinen Bestandsschutz!“. Sollten zur Abwehr von erheblichen Gefahren für Leben und Gesundheit notwendig baurechtliche Anpassungen notwendig sein, dann wird der Bestandsschutz hierfür aufgehoben (so geschehen zum Beispiel bei der Einführung des zweiten Rettungsweges).
Welche Anforderungen müssen Aufenthaltsräume typischerweise erfüllen?
Klären wir also vorab, welche Anforderungen die Bauordnungen an Aufenthaltsräume haben. Je nach Bundesland, Art des Gebäudes und Lage des Raumes gelten unterschiedliche Vorschriften, insbesondere:
- für die lichte Höhe des Raumes
- für notwendige Fenster sowie deren Größe und Lage
- für notwendige Treppen und notwendige Treppenräume
- für die maximale Entfernung zum nächstgelegenen Ausgang
- für den Brandschutz sowie einen zweiten Rettungsweg
- für Räume, die mit ihrem Fußboden unterhalb der Geländeoberfläche liegen
- um das Leben, die Gesundheit und die natürlichen Lebensgrundlagen nicht zu gefährden
- an einen den klimatischen Verhältnissen entsprechenden Wärmeschutz
Zubehörräume zählen nicht zur Wohnfläche
Darf ich denn einfach so einen Zubehörraum in Wohnraum ändern und umnutzen? Und was sind überhaupt Zubehörräume?
Zubehörräume im Sinne der Wohnflächenverordnung sind beispielsweise der Kellerraum, die Waschküche, der Heizungskeller, die Garage und einige weitere Räume.
Kann im Keller Wohnfläche sein?
Beispiel: Umbau und Umnutzung eines Kellerraumes zu Wohnzwecken
Bei unserer Beispielimmobilie handelt es sich um ein voll unterkellertes Einfamilienhaus aus den 1980er Jahren in Hanglage. Straßenseitig erfolgt der ebenerdige Zugang in das Erdgeschoss. Zur Rückseite des Gebäudes hin (Talseite / Garten) fällt das Gelände ab und liegt dort etwa auf Höhe der Bodenplatte des Kellergeschosses. Zur Straßenseite hin liegt das Kellergeschoss somit vollständig im Erdreich; zur Talseite hin liegen die Außenwände frei zugänglich. Im Kellergeschoss befinden sich sowohl Keller- und Zubehörräume, die Richtung Straße liegen (mit Lichtschächten) als auch zur Talseite liegende Zubehörräume mit normal großen Fenstern, Richtung Garten.
Ein auf der Talseite (zum Garten) gelegener Kellerraum wird nun zu einem Wohnraum umgebaut. Die lichte Höhe des Raumes beträgt 2,40 m. Die Heizungsleitungen waren bereits vorgerüstet und es wird ein Heizkörper installiert. Der Raum wird wohnlich ausgebaut. Sowohl die Bodenplatte des Kellers als auch die Außenwände des Kellergeschosses sind bereits gedämmt. Die alten Fenster zur Talseite des Raumes werden entfernt, die Wandflächen weiter geöffnet und moderne, bodentiefe Fenster sowie eine bodentiefe Terrassentür eingebaut. Vor der neu geschaffenen Terrassentür wird eine Terrassenfläche erstellt.
Kann im Keller Wohnraum sein?
Zählt der ehemalige Kellerraum zur Wohnfläche? Zählt die neue Terrasse davor zur Wohnfläche?
In unserem Beispiel, ja. Sofern keine anderweitigen Festsetzungen eines Bebauungsplans dies verhindern, könnte für den Raum sogar eine Beantragung zur Genehmigung als Aufenthaltsraum erfolgen. Dann könnte dieser ehemalige Kellerraum voll zur Wohnfläche hinzugerechnet werden, da die Anforderungen an Aufenthaltsräume nach der Landesbauordnung erfüllt werden. Andernfalls würde er als „ähnlicher nach allen Seiten geschlossener Raum“ (§ 4 Nr. 3 WoFlV) mit der Hälfte seiner Grundfläche zur Wohnfläche angerechnet werden.
Gleiches gilt für die Terrasse, sofern die Hinzurechnung der Fläche keine Vorgaben zur Grundflächenzahl (GRZ) überschreitet. Die Terrassenfläche würde hier dem Regelsatz folgend zu einem Viertel der Wohnfläche hinzugerechnet werden (§ 4 Nr. 4 WoFlV).
Kann ein Keller Wohnfläche haben?
Zusammenfassend: Generell erstmal nein. Damit ein Keller Wohnfläche haben kann, oder als Wohnraum (um-)genutzt werden darf, müssen wie beschrieben einige baurechtliche Voraussetzungen geschaffen sein. Sofern in einem Einfamilienhaus alle anderen Zubehörräume vertreten sind (z. B. Kellerraum, Waschküche, Trockenraum, Heizungsraum) und ein weiterer „ähnlicher nach allen Seiten geschlossener Raum“ übrig bleiben, dann könnte dieser gegebenenfalls mit 50 % zur Wohnfläche gezählt werden.
Begrifflichkeiten
– Aufenthaltsraum: Raum, der zum dauerhaften Aufenthalt von Menschen bestimmt oder geeignet ist. Räume wie Keller oder Waschküchen zählen nicht dazu.
– Bauaufsicht (Bauaufsichtsbehörde): Zuständig für die Einhaltung der Bauvorschriften sowie Überprüfung der Bauanträge und Erteilung von Baugenehmigungen
– Baugenehmigung: Schriftliche Erlaubnis der Bauaufsichtsbehörde für den Neubau, Umbau, Änderung einer Nutzung (z. B. Keller in Wohnen) oder Abriss einer Immobilie
– Nutzungsänderungsantrag: Formeller Verwaltungsakt zur Genehmigung einer geänderten Nutzung eines Gebäudes (z. B. Umwandlung von Nutzflächen zu Wohnzwecken)
– Umnutzung: Änderung der Nutzung von Räumen oder Gebäuden, z. B. von Nutzfläche zu Wohnfläche oder umgekehrt. Oft genehmigungspflichtig durch die Baubehörde.
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Dieser Artikel kann und darf keine Rechtsberatung darstellen, oder diese ersetzen. Ich empfehle Ihnen sich bei rechtlichen Fragen mit einem Rechtsanwalt in Verbindung zu setzen.
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