Die Wohnfläche gehört zu einer der wichtigsten Kennzahlen einer Immobilie. Sie beeinflusst den Kaufpreis, die Miete, die Nebenkosten, die Finanzierung und sogar Versicherungsbeiträge. Trotzdem kursieren in der Praxis zahlreiche Missverständnisse – selbst bei Immobilienprofis.
Als Akademieleiter der Wohnflächen-Akademie erlebe ich täglich, wie groß die Unsicherheit ist. Die folgenden fünf Irrtümer begegnen uns dabei besonders häufig:
Geschrieben von unserem Baugutachter und Sachverständigen für Wohnflächen, Carsten Nessler
Die gemessene Grundfläche ist gleichzusetzen mit der Wohnfläche
Der wohl häufigste Fehler: Viele messen einfach Länge × Breite und setzen diese Fläche direkt als Wohnfläche an. Das ist falsch! Warum?
Die Grundfläche umfasst den gesamten Raum – also inklusive Flächen, die nach Wohnflächenverordnung (WoFlV) nur teilweise oder gar nicht zur Wohnfläche zählen.
Dazu gehören z. B.:
Flächen mit einer lichten Höhe unter 2 m
Flächen auf Treppen, oder Teppenabsätze
Zubehörräume, wie Kellerräume und Heizungskeller
Die Wohnfläche ist immer die angerechnete Grundfläche – und nicht notwendigerweise die gesamte Grundfläche.
Fläche nach DIN 277 ist Wohnfläche
Auch dieser Irrtum ist weit verbreitet – besonders bei Architektengrundrissen, im Neubau und in Exposés.
Die DIN 277 dient der Flächenermittlung zur Ermittlung von Baukosten (Kostenschätzung, Planung, Architektur). Sie unterscheidet u. a. Nutzungsflächen, Technikflächen und Verkehrsflächen – aber sie bewertet nicht, welche Flächen tatsächlich zur Wohnfläche gehören.
Die Folge:
Flächen nach DIN 277 sind oft erheblich größer als die tatsächliche Wohnfläche. Wer sie als Wohnfläche weitergibt, gibt im Ergebnis eine falsche Wohnfläche an – mit erheblichen rechtlichen Risiken.
Einen umfassenden Beitrag warum die DIN 277 nicht für die Ermittlung der Wohnfläche heranzuziehen ist, finden Sie hier.
Türdurchgänge zählen zur Wohnfläche
Nein. Türdurchgänge – egal ob offen oder mit Türblatt – gehören nicht zur Wohnfläche, weil sie nicht dauerhaft nutzbar sind. Sie gelten als nicht anrechenbare Grundfläche. Gleiches gilt für Fenstertürnischen – also zum Beispiel der Türdurchgang zur Terrasse oder zum Balkon.
Wohnfläche bedeutet nutzbare Fläche – und ein Türdurchgang erfüllt diese Anforderung nicht.
Die Raumbezeichnung im Grundriss definiert die Wohnfläche
Auch hier ein klares „Nein“! Selbst der schönste Keller wird durch einen neuen Namen nicht zur Wohnfläche. Die Bezeichnung im Grundriss als „Hobbyraum“, „Gästezimmer“, oder „Schlafzimmer“ ist irrelevant. Maßgeblich ist nicht der Name, sondern die wohnliche Eignung.
Ein Raum zählt nur dann zur Wohnfläche, wenn er den an seine Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügt und anrechenbare Grundfläche nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) besitzt.
Ein als „Hobbyraum“ benannter Kellerraum kann – trotz schöner Bezeichnung – keine Wohnfläche sein. Umgekehrt kann ein als „Zimmer“ bezeichneter Bereich im Dachboden dennoch ausgeschlossen sein, wenn die lichte Höhe nicht ausreicht.
Balkone & Co. werden grundsätzlich zu 50 % angerechnet
Das ist einer der hartnäckigsten Mythen.
Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) spricht von einer Anrechnung „in der Regel zu einem Viertel“, also zu 25 %. Bis zu 50 % sind nur möglich, wenn eine besondere Wohnwertverbesserung vorliegt; die Nutzbarkeit der Terrasse oder des Balkons also deutlich über dem Durchschnitt liegt.
Eine pauschale 50 %-ige Anrechnung ist also nicht zulässig und führt zu fehlerhaften Berechnungen, die schnell zu Mietminderungen oder Rückabwicklungen eines Kaufvertrages führen können.
Übrigens: Alle Informationen über weitere Fehlerquellen und wie man die korrekte Wohnfläche ermittelt, erhalten Sie in einem unserer Kurse!
„Über 50 % aller Wohnflächenberechnungen sind falsch!“ sagt der Sachverständige Carsten Nessler
Was bedeutet das für Sie?
● Über 50 % der Kreditfinanzierungen stehen auf wackligen Beinen
● Mehr als die Hälfte der Wohnflächenangaben in Mietverträgen sind falsch
● Sie ermitteln falsche Immobilienwerte, wenn Sie falsche Flächenangaben nutzen
Werden Sie deshalb zum Qualifizierten Experten für Wohnflächen, um Ihren Kunden die notwendige Sicherheit zu geben, wenn es um deren Wohnfläche geht!
Das sagen unsere Kunden:
Sie wollen sich weiterbilden?! Werden Sie Experte oder Sachverständiger für Wohnflächenberechnungen
Erweitern Sie Ihr Immobilienwissen zugunsten Ihrer Kunden. Starten Sie mit der Ausbildung zum geprüften Sachverständigen für Wohnflächen, wenn Sie zum Beispiel anerkannte Flächenberechnungen für Banken erstellen wollen.
Buchen Sie den Kurs zum qualifizierten Experten wenn es „nur“ um normale Aufmaße und Wohnflächenberechnungen für Ihre Kunden geht. Sichern Sie sich zusätzlichen Umsatz!
Qualifizierter Experte
Qualifiziert und gefragt! Werden Sie zum Wohnflächen-Profi für sichere Immobiliengeschäfte.
Machen Sie sich als Experte für Wohnflächen unverzichtbar, vermeiden Sie teure Fehler für Ihre Kunden und überzeugen Sie mit Ihrem Fachwissen.
Erhalten Sie Ihr Experten-Signet, nach bestandenem Abschlusstest.
Geprüfter Sachverständiger
Zertifiziert und anerkannt! Steigern Sie Ihren Umsatz als geprüfter Wohnflächen-Sachverständiger.
Sichern Sie sich nach erfolgreicher Prüfung ein offizielles Zertifikat, Stempel und Signet, um sich vom Markt abzuheben und Ihre geprüfte Kompetenz zu zeigen.
Erweitern Sie Ihr Angebot und werden Sie zum gefragten Sachverständigen für Ihre Kunden und deren Banken.