Haftungsfalle Wohnfläche

Falsche Wohnflächenangaben können für Makler, Verkäufer und Vermieter erhebliche Folgen haben – vom Verlust der Maklerprovision, über eine Kaufpreisminderung oder Mietminderung bis hin zur Rückabwicklung des Kaufvertrages. Erfahren Sie, warum die Wohnfläche eine echte Haftungsfalle sein kann, und lesen Sie die Fallbeispiele:

_{Geschrieben von unserem Baugutachter und Sachverständigen für Wohnflächen, Carsten Nessler}

Fremde Terrasse als Wohnfläche ausgewiesen – Makler muss 20.000 € zahlen

Haftungsfalle Wohnfläche – Fall 1:
Der Makler M. hat vom Eigentümer E. den Auftrag, die Eigentumswohnung im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses zu verkaufen. Vor dem Wohnzimmer der ebenerdigen Wohnung liegt eine Terrasse mit angrenzendem Garten. Aus den zur Verfügung gestellten Bestandsunterlagen übernimmt der Makler ungeprüft die Wohnfläche der Wohnung. Für die Wohnung wird die Wohnfläche mit 98 m² angegeben; die Terrassenfläche ist 24 m² groß und wird zu 50 % als Wohnfläche angesetzt – somit 12 m² anrechenbare Wohnfläche für die gewöhnliche Terrasse.

Mit insgesamt 110 m² Wohnfläche geht der Makler in die Vermarktung. Das Exposé und Immobilieninserat weisen einen Verkaufspreis von 549.000 € für die Eigentumswohnung nebst Terrasse aus. In der Metropolregion R. findet sich schnell ein passender Käufer. Makler M. und Käufer K. werden sich schnell handelseinig und vereinbaren zusammen mit Verkäufer V. einen Notartermin.

Fremde Terrasse
Nach dem Einzug des Käufers K. in seine neu erworbene Wohnung stellt dieser fest, dass die Terrasse gar nicht ihm gehört. Sie zählt weder zu seinem Sondereigentum, noch wurde für die Wohnung ein Sondernutzungsrecht an der Terrasse eingetragen. Laut der Teilungserklärung und dem Aufteilungsplan zählt die Terrasse im Garten des Mehrfamilienhauses nicht zur Wohnung, sondern zum Gemeinschaftseigentum.

60.000 € Kaufpreisminderung gefordert
Käufer K. rechnet nach und kommt auf einen gezahlten Quadratmeterpreis von rund 4.990 € / m² Wohnfläche. Er sieht nicht ein, dass er für eine 12 Quadratmeter große Terrasse knapp 60.000 € bezahlt haben soll, die noch nicht einmal ihm gehört. Er fordert den Verkäufer V. auf, den zu viel bezahlten Kaufbetrag zurückzugeben, andernfalls würde er den Klageweg vor Gericht beschreiten und auf Rückabwicklung des Vertrages bestehen, da hier mit rund 11 % Abweichung zur Wohnfläche ein Sachmangel vorliegen würde. Verkäufer V. nimmt unmittelbar Kontakt zu Makler M. auf, da dieser schlussendlich für den Verkauf der Wohnung verantwortlich war; im schlimmsten Falle, so droht er M., würde er diesen in Regress nehmen und Schadensersatz von ihm fordern.

Seltene außergerichtliche Einigung
Die drei Parteien schaffen es, sich außergerichtlich zu einigen. Sie vereinbaren eine Drittelteilung der geforderten Kaufpreisreduktion von 60.000 €. Schließlich trifft jeden der drei Parteien eine Mitschuld an der Situation: Der Verkäufer hätte im Vorfeld die Zugehörigkeit der Terrasse klären können; der Makler hätte vor dem Verkauf die Teilungserklärung nebst Aufteilungsplan prüfen können – gleiches trifft auf den Käufer zu. Außerdem ist die alleinige Nutzung der Terrasse seit Jahren gelebte Praxis im Haus und kann im Nachgang eventuell sogar eingetragen werden. Somit erstattet der Verkäufer dem Käufer 20.000 € des Kaufpreises zurück, weitere 20.000 € zahlt der Makler an den Käufer und die restlichen 20.000 € seiner Forderung verbleiben zu Lasten des Käufers.

Welche Fehler hat der Makler gemacht:
• Wohnfläche ungeprüft aus Unterlagen übernommen
• Unverifizierte Annahme getroffen, dass die Terrasse zur Wohnung gehört
• Teilungserklärung nicht überprüft
• Aufteilungsplan nicht überprüft
• Terrasse mit 50 % zur Wohnfläche angerechnet

Wirtschaftlicher Schaden für den Immobilienmakler: 20.000 €

Was haben alle Beteiligten gut gemacht?
Trotz des hohen Streitwertes haben es die Parteien geschafft, miteinander zu sprechen, zu argumentieren, aber auch den Argumenten der anderen zuzuhören und eine gemeinsame Lösung zu finden, ohne vor Gericht zu ziehen.

---

Nicht vorhandene Wohnfläche verkauft – Verkäufer muss 25.000 € zahlen

Haftungsfalle Wohnfläche – Fall 2:
Die Verkäufer V. möchten ihr Reihenendhaus verkaufen und nehmen hierzu die Dienste der Maklerin M. in Anspruch. Diese erstellt anhand der ihr übergebenen Unterlagen ein Exposé und gibt für das Haus eine Wohnfläche von ca. 120 m² und eine Nutzfläche von weiteren ca. 50 m² an. Da die Verkäufer, nach Planunterlagen des Architekten, gegenüber dem Bauamt 91 m² Wohnfläche und gegenüber der Gebäudeversicherung 90 m² Wohnfläche und nur 46 m² Nutzfläche angegeben haben, fragen sie die Maklerin nach der Differenz zur im Exposé angegebenen Wohnfläche. Diese begründet, dass ihre Berechnung richtig sei, weil in der früheren Berechnung die Wohnflächen der Terrassen nicht berücksichtigt wurden.

Diese Begründung ist den Verkäufern fatalerweise wider besseren Wissens ausreichend…

25 % weniger Wohnfläche = 25 % weniger Kaufpreis?
Nach dem Kauf stellen die Käufer K. fest, dass die in den Bauunterlagen mit 90 m² ausgewiesene Wohnfläche um 25 % kleiner ist als die im Exposé angegebenen 120 m². Der Käufer möchte somit vom Verkäufer 25 % des Kaufpreises erstattet bekommen. Da der anwaltlichen Aufforderung zur Rückzahlung einer Kaufpreisminderung in Höhe von 55.000 € durch die Verkäufer nicht nachgekommen wird, erheben die Käufer Klage beim Landgericht Hagen. Das Landgericht Hagen weist die Klage mit der Begründung einer fehlenden Beschaffenheitsvereinbarung über die Größe der Wohnfläche ab. Die Käufer gehen vor dem Oberlandesgericht Hamm in Berufung.

Sachverständigengutachten kommt auf 96,60 m² Wohnfläche
Bei der Überprüfung durch zwei Sachverständige wird insgesamt eine Wohnfläche von 96,60 m² festgestellt. Damit weicht die tatsächliche Wohnfläche um 19,5 % von der im Exposé angegebenen und verkauften Wohnfläche ab. Das Oberlandesgericht Hamm bezieht die Kaufpreisminderung nicht auf die 19,5 %, sondern auf das Verhältnis zwischen dem Wert der mangelbehafteten Immobilie und dem Wert der mangelfreien Immobilie zum gezahlten Kaufpreis. Hierzu wird ein Sachverständigengutachten in Auftrag gegeben.

Käufer erhalten rund 24.000 € zurück
Das Oberlandesgericht Hamm ändert die vorinstanzliche Entscheidung und spricht den Käufern eine Kaufpreisminderung wegen Unterschreitung der geschuldeten Wohnfläche in Höhe von 21.855,32 € zu. Darüber hinaus werden die Verkäufer verurteilt, den zu viel bezahlten Betrag zu verzinsen (ca. 2.056 €) und an die Käufer zu zahlen sowie die vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten an die Rechtsschutzversicherung zu begleichen (ca. 907 €) – in Summe zahlen die Verkäufer so bereits rund 25.000 €. Hinzu kommen die anteiligen Kosten des Rechtsstreits [hier nicht beziffert, da unbekannt].

Welche Fehler haben die Verkäufer gemacht:
• Angaben der Maklerin ohne weitere Prüfung vertraut
• Keinen Hinweis über eine mögliche Abweichung der Wohnfläche mitgeteilt
• Wissentlich den Fehler der falschen Angabe zur Wohnfläche nicht korrigiert (grob fahrlässig verschwiegen)

Wirtschaftlicher Schaden für die Verkäufer: ca. 25.000 € zzgl. anteilige Kosten des Rechtsstreits

---

Vermietete Wohnung zu klein – Makler muss 6.000 € Courtage zurückzahlen

Haftungsfalle Wohnfläche – Fall 3:
Der Makler vermietet im Auftrag des Vermieters eine Wohnung. Die Wohnung wird im Exposé mit 191 m² Wohnfläche beworben und an einen Mietinteressenten vermietet. Hierfür erhält der Makler vom Mieter eine Maklercourtage von rund 5.560 €.

Wohnung weicht um 39 m² ab
Nach dem Umzug in seine neue Mietwohnung stellt der Mieter fest, dass die Wohnungsgröße erheblich von der im Exposé angegebenen Größe abweicht. Der Mieter verlangt Schadensersatz für zu viel bezahlte Miete, Schadensersatz für die angefallenen Umzugskosten sowie die Rückerstattung der Maklerprovision. Da seinen Forderungen nicht nachgekommen wird, erhebt der Mieter Klage vor dem Landgericht Köln.

Laut dem Exposé beträgt die Wohnfläche 191 m², allerdings weist der Kaufvertrag seitens des Bauträgers an den Vermieter bereits nur 175 m² Wohnfläche aus. Tatsächlich beträgt die Wohnfläche der vermieteten Wohnung jedoch nur 151,50 m². Das Landgericht Köln gibt der Klage hinsichtlich der Rückzahlung der Maklerprovision statt, weist sie in den anderen Punkten allerdings ab. Hiernach geht der Mieter in Berufung an das Oberlandesgericht Köln.

Makler muss 6.000 € Provision zurückzahlen
Das OLG Köln sieht es wie die Vorinstanz als erwiesen an, dass der Makler die falsche Wohnungsgröße, wie vom Vermieter erfragt, ungeprüft in das Exposé übernommen hat. Das OLG bestätigt den Rückzahlungsanspruch der Maklerprovision, weist die Klage aber im Übrigen ab. Der Makler wird verurteilt, die Provision in Höhe von rund 5.560 € nebst Zinsen (ca. 318 €) an den Mieter zurückzuerstatten. Weiterhin wird der Makler verurteilt, die vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten des Mieters von rund 571 € zu erstatten. [Quelle Urteil OLG Köln, Az. 24 U 53/17 vom 09.11.2017]

Welche Fehler hat der Makler gemacht:
• Hat sich die Wohnfläche vom Vermieter vorgeben lassen
• Hat die Wohnfläche ungeprüft ins Exposé übernommen

Wirtschaftlicher Schaden für den Immobilienmakler: rund 6.500 €, zuzüglich anteiliger Kosten des Rechtsstreits

Das „plötzliche Wohnflächen-Gefälle“
• 191 m² Wohnfläche laut Miet-Exposé
• 175 m² Wohnfläche laut Kaufvertrag zwischen Bauträger und Vermieter
• 152 m² Wohnfläche hat die Wohnung tatsächlich (151,50 m²)
= 21 % Wohnflächenabweichung (rund 39 m²)

---

Eine falsch angegebene Wohnfläche kann schnell teuer werden

Haftungsfrage Wohnfläche? Das ist leider mit einem klaren „ja“ zu beantworten. Die Angabe der falschen Wohnfläche kann sehr schnell ins Geld gehen, von daher ist es wichtig, sich nicht unbesehen auf die Angaben von Kunden oder Dienstleistern zu verlassen, sondern die tatsächliche Wohnfläche vernünftig nachzuvollziehen und zu überprüfen, um Haftungsansprüche weitestgehend auszuschließen. Besuchen Sie daher unseren Kurs zum Qualifizierten Experten für Wohnflächenberechnung.

(Siehe auch in den Urteilen zur Haftung wegen falscher Wohnfläche)

Begrifflichkeiten
– Aufteilungsplan: Zeichnung des Gebäudes und des Grundstückes, die zeigt, welche Bereiche zu welcher Wohnung gehören
– ff.: Abkürzung für „fortfolgende“ – meint mehrere nachfolgende Abschnitte im Urteil
– Gemeinschaftseigentum: Teile des Gebäudes, die allen Eigentümern gemeinsam gehören (z. B. Dach, Treppenhaus, Außenflächen)
– Grobe Fahrlässigkeit: Grob fahrlässig handelt, wer die erforderliche Sorgfalt in besonders schwerem Maße verletzt, weil er das unbeachtet lässt, was im konkreten Fall jedem hätte einleuchten müssen
– Randnummer (Rn.): Nummerierte Textstelle im Urteil, die das gezielte Auffinden einzelner Absätze ermöglicht
– Rückabwicklung: Der Immobilienkauf wird rückgängig gemacht – der Käufer gibt die Immobilie zurück, der Verkäufer zahlt den Kaufpreis zurück
– Sondereigentum: Allein-Eigentum an einer Wohnung oder bestimmten Räumen im Gebäude
– Sondernutzungsrecht: Recht, einen Teil des Gemeinschaftseigentums allein zu nutzen (z. B. Garten, Terrasse, oder KFZ-Stellplatz)
– Teilungserklärung: Rechtliches Dokument, das festlegt, was Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum ist

---

Übrigens: Alle Informationen wie man die korrekte Wohnfläche ermittelt, erhalten Sie in einem unserer Kurse!

Dieser Artikel kann und darf keine Rechtsberatung darstellen, oder diese ersetzen. Ich empfehle Ihnen sich bei rechtlichen Fragen mit einem Rechtsanwalt in Verbindung zu setzen.

---

Das sagen unsere Kunden:

_{^{Zur Echtheit der Bewertungen}}

---

---

nach oben springen