Was passiert, wenn man Wohnfläche kauft, die keine ist? Ein Büro ist keine Wohnung! Was, wenn das Büro seit 30 Jahren als Wohnung genutzt wird? Gibt es Bestandsschutz? Was ist eine Nutzungsuntersagung? Wir schauen uns das mal anhand eines Fallbeispiels an:
Geschrieben von unserem Baugutachter und Sachverständigen für Wohnflächen, Carsten Nessler
Teurer Irrtum: Als Wohnung gekauft – als Büro genehmigt
Ein Fallbeispiel:
• Mehrfamilienhaus, Baujahr aus den 1970er-Jahren, Standort: irgendwo in Nordrhein-Westfalen
• Ein Privatinvestor kauft das gesamte Haus in Treu und Glauben, dass alle Einheiten Wohnfläche sind
• Das Haus hat 5 Wohnungen, inklusive einer seit 30 Jahren vermieteten „Wohnung“ im Keller
• Es stellt sich heraus, dass die „Wohnung“ im Keller nicht genehmigt ist
• Das Bauamt verhängt eine Nutzungsuntersagung
Hat das Büro wirklich keine Wohnfläche? Kann die Situation geheilt werden? Muss der Mieter ausziehen? Gilt nicht nach 30 Jahren Bestandsschutz?
Kann ich mein Büro einfach als Wohnung nutzen?
Schauen wir doch mal kurz in die Landesbauordnung für Nordrhein-Westfalen (BauO NRW), was die zu einer Änderung der Nutzung (einer Umnutzung, oder Nutzungsänderung) von Wohnräumen und Büros sagt – dort steht:
– „Die Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung und Beseitigung von Anlagen* bedürfen der Baugenehmigung …“ § 60 Abs. 1 BauO NRW
*) Mit „Anlagen“ sind hier bauliche Anlagen, also Gebäude / Immobilien gemeint
[Sinngemäß steht das auch so in allen anderen Landesbauordnungen]
Die Änderung der Nutzung allgemein – somit auch die Umnutzung von Büroräume in Wohnräume, oder umgekehrt – bedarf also einer Baugenehmigung. Ich darf meine genehmigten Büros nicht einfach missbräuchlich als Wohnung nutzen oder vermieten!
Zur Klarstellung: Mit ‚Büro‘ oder ‚Büroraum‘ ist in diesem Zusammenhang ausdrücklich nicht das häusliche Arbeitszimmer, das Homeoffice oder ein in den Grundrissen als „Büro“ bezeichnetes Zimmer innerhalb einer zu Wohnzwecken genutzten Wohnung gemeint.
Bauamt fordert Einstellung der Nutzung oder Antrag auf Baugenehmigung
Als der Baubehörde der Verstoß gegen öffentliches Baurecht bekannt wurde, war sie verpflichtet, den Sachverhalt ‚von Amts wegen‘ zu verfolgen. Nachdem festgestellt wurde, dass die ursprünglich als Büroräume genehmigte Einheit tatsächlich zu Wohnzwecken vermietet und genutzt wird, musste das Bauamt eine entsprechende Aufforderung zur Beseitigung des baurechtlichen Verstoßes aussprechen. [Siehe Schreiben der Baubehörde]
Das Bauamt stellt hier quasi zwei Möglichkeiten zur Wahl: Entweder die Beantragung einer Genehmigung (Nutzungsänderungsantrag) für die Umnutzung zu Wohnzwecken, oder die Aufgabe der Wohnnutzung und Rückführung der Räume in die genehmigte Büronutzung.
Die Verpflichtung zum Handeln wird hier durch die Androhung einer förmlichen Nutzungsuntersagung unmissverständlich unterstrichen.
Bei einem nachträglichen Bauantrag gelten stets die aktuellen baurechtlichen Anforderungen. Also nicht die Regelungen zum Zeitpunkt der ursprünglichen Errichtung des Gebäudes, sondern die Anforderungen aus der heutigen Landesbauordnung! Und heutige Baubestimmungen sind in vielen Bereichen deutlich strenger als früher, was die Genehmigungsfähigkeit erheblich erschweren kann. [Hier: Thema 2. Rettungsweg]
Redaktionelle Anmerkung: Der doppelte Satz am Ende des Schreibens ist vermutlich darauf zurückzuführen, dass auch das Bauamt – wie wir anderen auch – mit Vorlagen und Platzhaltern arbeitet und den nicht passenden Text je nach Sachverhalt eigentlich aus dem Anschreiben hätte löschen müssen.
Kann ein Büro Wohnfläche haben?
Was steht hierzu in der Wohnflächenverordnung (WoFlV) drin?
– „Zur Wohnfläche gehören nicht … Geschäftsräume“ § 2 Abs. 3 Nr. 3 WoFlV
Zu den Geschäftsräumen – also gewerblich genutzten Räumen – zählen unter anderem Ladengeschäfte, Restaurants, Supermärkte, Fabriken, aber auch Büros. Es wird baurechtlich von einer Nutzung zu Wohnzwecken und einer Nutzung zu Nicht-Wohnzwecken unterschieden. Da die Büroräume als Geschäftsräume in der Nutzung zu Nicht-Wohnzwecken zählen, führt dies automatisch zu einer Nicht-Wohnfläche; ein Büro hat somit keine Wohnfläche.
Investoren aufgepasst: Nicht jede Wohnung ist genehmigt!
Nur weil ich eine Immobilie errichte oder erwerbe und sie weiterhin so nutze, wie sie bereits zuvor genutzt wurde, bedeutet das nicht automatisch, dass diese Nutzung auch rechtlich zulässig ist. Oder in kurz: Nur weil ich’s kann, heißt’s nicht, dass ich’s darf!
Schon Schiller schrieb. „Drum prüfe, wer sich ewig bindet“. Gemeint ist damit zwar etwas anderes, aber eine Investition in eine Immobilie sollte ebenso und unbedingt überprüft werden!
Hierzu zählt natürlich die Überprüfung der gesamten Immobilie, also Zustand und Unterlagen: Unter anderem die Baugenehmigungen, das Grundbuch und natürlich die Wohnfläche! Auf den Seiten des Baugutachters ImmoWert Hessen finden Sie die passenden Checklisten für den Hauskauf oder Wohnungskauf.
Eine falsche Nutzung hat niemals Bestandsschutz
Als Bestandsschutz wird der Schutz des Eigentümers verstanden, dass nachträgliche Änderungen und Verschärfungen des Bauordnungsrechts nicht dazu führen, dass die ursprünglich genehmigte Immobilie bei jeder Änderung der Landesbauordung angepasst werden muss. Ein Eigentümer kann sich nur auf den Bestandsschutz berufen, wenn die Immobilie rechtmäßig errichtet wurde und in der genehmigten Art und Weise genutzt und unterhalten wird. Es heißt nicht, dass jedwede Nutzung einer Immobilie durch das Bauamt zu dulden ist. Eine illegale oder falsche Nutzung einer Immobilie genießt niemals Bestandsschutz.
(Siehe auch in den Urteilen zum Bestandsschutz)
Herzlichen Dank an meinen LinkedIn-Kontakt T.G., dass ich diesen Fall veröffentlichen durfte!
Begrifflichkeiten
– 2. Rettungsweg: Wohnungen benötigen mindestens zwei voneinander unabhängige Rettungswege, die ins Freie führen
– Bauamt: Umgangssprachlich für Bauaufsichtsbehörde
– Bauaufsicht (Bauaufsichtsbehörde): Zuständig für die Einhaltung der Bauvorschriften sowie Überprüfung der Bauanträge und Erteilung von Baugenehmigungen
– Baubehörde: Umgangssprachlich für Bauaufsichtsbehörde
– Baugenehmigung: Schriftliche Erlaubnis der Bauaufsichtsbehörde für den Neubau, Umbau, Änderung einer Nutzung (z.B. Büro in Wohnen), oder Abriss einer Immobilie
– Nutzungsänderungsantrag: Formeller Verwaltungsakt zur Genehmigung einer geänderten Nutzung eines Gebäudes (z.B. Umwandlung von Büros zu Wohnzwecken)
– Nutzungsuntersagung: Behördliches Verbot einer weiteren baurechtswidrigen Nutzung einer Immobilie, oder Teile hiervon
Übrigens: Alle Informationen wie man die korrekte Wohnfläche ermittelt, erhalten Sie in einem unserer Kurse!
Dieser Artikel kann und darf keine Rechtsberatung darstellen, oder diese ersetzen. Ich empfehle Ihnen sich bei rechtlichen Fragen mit einem Rechtsanwalt in Verbindung zu setzen.
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