Welchen Einfluss hat eine fehlende Heizung auf die Wohnfläche? Was passiert, wenn die gesamte Immobilie keine Heizung hat? Wir schauen uns das mal anhand eines Fallbeispiels an:
Geschrieben von unserem Baugutachter und Sachverständigen für Wohnflächen, Carsten Nessler
Hat ein unbeheiztes Gebäude überhaupt Wohnfläche?
Ein Fallbeispiel:
• Einfamilienhaus, Baujahr um 1920, Standort: irgendwo in Hessen
• Die Erben wollen das Haus verkaufen und lassen die Immobilie räumen
• Bei der Räumung werden auch die einzelnen Ölöfen entfernt
• Das Haus hat somit keine Heizung mehr (keine Heizungsrohre, keine Heizkörper, kein Ofen, kein Kamin, nichts)
• Die Immobilie ist komplett unbeheizbar
Kann eine solche nicht beheizte (und auch nicht beheizbare) Immobilie anrechenbare Wohnfläche haben?
Wohnfläche bei komplett unbeheizten Häusern – was gilt baurechtlich?
Schauen wir doch mal kurz in die Landesbauordnung Hessen (HBO), was die zu Wohnräumen sagt – dort steht:
– „Aufenthaltsräume sind Räume, die zum nicht nur vorübergehenden Aufenthalt von Menschen bestimmt oder geeignet sind.“ § 2 Abs. 10 HBO
– „Anlagen sind so anzuordnen, zu errichten, zu ändern und instand zu halten, dass die öffentliche Sicherheit und Ordnung, insbesondere Leben, Gesundheit und die natürlichen Lebensgrundlagen nicht gefährdet werden.“ § 3 HBO
– „Gebäude müssen einen ihrer Nutzung und den klimatischen Verhältnissen entsprechenden Wärmeschutz haben.“ § 15 Abs. 1 HBO
(Sinngemäß steht das auch so in den anderen Bauordnungen der Länder).
Eine während der kalten Witterung unbeheizbare Immobilie ist wohl kaum der Gesundheit zuträglich, oder entspricht einer natürlichen Lebensgrundlage! Ebensowenig sehe ich eine solche Immobilie für einen „dauerhaften“ Aufenthalt in der kalten Jahreszeit als geeignet an! Auch die Landesbauordnung geht von der Beheizung einer Immobilie aus, sonst wäre ein Wärmeschutz (also eine entsprechende Wärmedämmung des Gebäudes) nicht aufgeführt. Ich gehe hier, zumindest in der Heizperiode – im Sinne der Landesbauordnung – von einer nicht bewohnbaren Immobilie aus!
Muss eine Immobilie beheizt sein, um Wohnfläche zu haben?
Was sagt die Wohnflächenverordnung (WoFlV) hierzu? Schauen wir auch dort mal rein:
– „Zur Wohnfläche gehören nicht … Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen“ § 2 Abs. 3 Nr. 2 WoFlV
Die zuvor beschriebene Immobilie genügt keinesfalls den an sie gestellten Anforderungen aus der Landesbauordnung! Keine der Räume sind beheizt und somit weder für den längeren Aufenthalt geeignet, noch der Gesundheit zuträglich, oder wärmegedämmt, wie es die Landesbauordnung vorsieht. Somit wäre für dieses Haus nach der Wohnflächenverordnung keine Wohnfläche anzurechnen.
Darf eine unbeheizte immobilie vermietet werden?
Was sagt denn das „Mietrecht“?
Grundsätzlich besteht erstmal Vertragsfreiheit in Deutschland. Theroretisch kann alles, was nicht gegen die guten Sitten und geltendes Recht verstößt, vertraglich vereinbart werden. Vermieter und Mieter können also dem Grunde nach vereinbaren, dass eine Immobilie ohne Heizung vermietet wird. Würde man das für eine Wohnimmobilie machen und wer würde überhaupt ein Wohnhaus ohne Heizung mieten wollen?!
Ohne eine solche Vereinbarung würde es schwierig werden, weil es in der Rechtsprechung schon entsprechende Urteile zu Mindesttemperaturen gibt und eine Nichteinhaltung sofort zur Mietminderung führen würde. Beispielsweise Urteil LG Berlin, 64 S 266/97 vom 26.05.1998: (sinngemäß) „Der Vermieter einer Mietwohnung muss sicherstellen, dass in der Heizperiode, zwischen 06:00 – 23:00 Uhr, eine Raumtemperatur von mindestens 20 °C erreichbar ist“.
Kann ein unbeheiztes Haus Wohnfläche haben?
Wie würde denn der durchschnittlich Käufer mit einer solchen Immobilie umgehen? Was würde also der Markt machen?!
Richtig! Jeder normal denkende Mensch würde in unseren Breitengraden eine Heizung installieren; welche Art der Heizung, lassen wir mal dahingestellt. Der baurechtlich bedenkliche Zustand der Immobilie und die Nichtanrechnung der Wohnfläche, würde sich also mit einer zusätzlichen Investition „Heizungsinstallation“ heilen lassen.
Das würde ich auch so in einer Wohnflächenberechnung aufführen. Sinngemäß: „Aufgrund der fehlenden Heizung und der daraus folgenden Nichtbeheizbarkeit der Immobilie, kann hier den Räumlichkeiten aus den zuvor aufgeführten Gründen keine Wohnfläche angerechnet werden. Unter der Berücksichtigung der marktüblichen Gepflogenheiten, dass jeder normal denkende Mensch in einem Wohngebäude eine Heizung einbauen lassen würde, wäre die Wohnfläche der Immobilie nach erfolgreichem Einbau und Inbetriebnahme der Heizung wie folgt:“
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Dieser Artikel kann und darf keine Rechtsberatung darstellen, oder diese ersetzen. Ich empfehle Ihnen sich bei rechtlichen Fragen mit einem Rechtsanwalt in Verbindung zu setzen.
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