Warum ist mehr als jede zweite Wohnflächenberechnung falsch? Warum Fehler eher die Regel sind, als die Ausnahme? Welche Auswirkung hat eine falsche Wohnfläche auf Ihre Immobilie?
Geschrieben von unserem Baugutachter und Sachverständigen für Wohnflächen, Carsten Nessler
Warum mehr als die Hälfte aller Wohnflächenberechnungen falsch sind
Das kann doch gar nicht sein, werden Sie vielleicht sagen! Mehr als die Hälfte aller Wohnflächenberechnungen soll falsch sein? Doch! Wir schauen uns mal die typischen Fehlerquellen an:
❌ Balkone oder Terrassen pauschal zu 50 % angerechnet, oder gar nicht angerechnet
❌ Unbeheizbare Wintergärten voll / gar nicht angerechnet
❌ Beheizte Wintergärten nicht / hälftig angerechnet
❌ Dachschrägen falsch berücksichtigt
❌ Flächen unter Schrägen falsch berücksichtigt (zum Beispiel unter Treppen)
❌ Nicht-Wohnräume falsch berücksichtigt
❌ Illegal errichtete Räume falsch angerechnet
❌ „Hobbyräume“ oder „Studios“ falsch angerechnet
❌ Zubehörräume falsch angerechnet (zum Beispiel Keller)
❌ DIN 277, DIN 283, oder Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) angewandt
❌ Falsche Flächen aus dem Plan übernommen, oder Plan stimmt mit Realität nicht überein
❌ Flächen falsch erfasst, falsch ausgemessen, oder vergessen
❌ Türdurchgänge oder Fenstertürnischen mitberechnet
❌ Sanitärobjekte, Sockelleisten, oder Kaminzüge (<0,1 m²) nicht übermessen
❌ Stufen falsch angerechnet
Und es gibt noch einige weitere Fehler die man bei der Wohnflächenberechnung begehen kann!
Dabei kann die Abweichung der Wohnfläche positiv oder negativ ausfallen – also mehr oder weniger Fläche betragen als richtig wäre. Beides ist falsch. Es geht um die korrekte Anrechnung der Wohnfläche und nicht um so viel Wohnfläche wie möglich, oder so wenig Wohnfläche wie es geht.
Warum ist die Wohnflächenverordnung (WoFlV) das Maß der Dinge?
Der normale Marktteilnehmer (Mieter / Vermieter, Käufer / Verkäufer) verlässt sich auf eine einheitliche Betrachtung der Wohnfläche und das ist heutzutage die Wohnflächenverordnung (WoFlV). Andere Normen und Verordnungen sind entweder außer Kraft gesetzt, oder waren noch nie für die Berechnung der Wohnfläche angedacht: Die DIN 277 beispielsweise dient der Abrechnung von Bau- und Planungsleistungen und kennt den Begriff der „Wohnfläche“ überhaupt nicht einmal. Die DIN 283 wurde 1983 ersatzlos zurückgezogen. Die anzuwendenden Paragrafen aus der Zweiten Berechnungsverordnung (II.BV) sind Ende 2003 weggefallen und wurden Anfang 2004 durch die Wohnflächenverordnung abgelöst. (Übrigens: 88 % aller Wohnimmobilien in Deutschland sind vor 2004 errichtet worden. Also theoretisch haben wir somit schon 88 % falsche Wohnflächenberechnungen, wenn alte Vorschriften und Normen angewandt wurden – angepasste Berechnungen mal außen vor gelassen.)
Auch in der aktuellen Rechtsprechung wird auf die Wohnflächenverordnung zurückgegriffen. Das zitiert auch der Wissenschaftliche Dienst des Deutschen Bundestages: „Sowohl der Gesetzgeber als auch die Rechtsprechung verweisen in aller Regel auf die Vorschriften der Wohnflächenverordnung.“
Sehr viele Wohnflächenberechnungen sind falsch
Wieviele Berechnungen genau falsch sind lässt sich nicht mit Sicherheit sagen. Die veröffentlichen Zahlen variieren je nach Studie und Erhebung zwischen 50 % und 85 % falscher Angaben zur Wohnfläche, oder dass in 2 von 3 Mietverträgen falsche Wohnflächen enthalten sind (66 %). [Dekra Real Estate, Welt, Handelsblatt]
Auch meine interne Erhebung von vielen mir vorliegenden Wohnflächenberechnungen ergibt deutlich mehr als 3/4 falscher Angaben der Wohnfläche (> 75 %).
[Interne Erhebung der Wohnflächen-Akademie, Stand 2024/2025]
Egal wie man es betrachtet: es sind augenscheinlich sehr viele Wohnflächenberechnungen falsch! Von daher belassen wir es doch bei meiner Aussage, dass mehr als die Hälfte aller Wohnflächen falsch berechnet sind – 66 %, 75 % und 85 % liegen ja schließlich oberhalb von 50 % und wir kommen nicht in eine Diskussion über Scheingenauigkeit oder Ungenauigkeit von Erhebungen.
Redaktionelle Anmerkung: Das Kreisdiagramm wurde bewusst nicht mit Zahlen oder Prozenten versehen, um eine trügerische Genauigkeit beim Verhältnis von falschen zu richtigen Wohnflächen zu vermeiden. Es geht hier nicht um eine exakte Anzahl, sondern darum, für die hohe Anzahl falscher Wohnflächenberechnungen zu sensibilisieren.
Was ist mit Wohnflächenberechnungen nach alten Vorschriften?
Ja, alte Wohnflächenberechnungen hatten zur damaligen Erstellung ihre Gültigkeit. Und nein, diese werden nach heutigen Maßstäben vom Markt zu Recht als falsch angesehen:
– 1950: (Erste) Berechnungsverordnung (I. BVO) – wurde 1957 in die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) überführt
– 1951: DIN 283 – wurde 1962 überarbeitet und 1983 ersatzlos zurückgezogen
– 1957: §§ 42 – 44 (Wohnflächenberechnung) Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) – mit Änderungen in 1979, wurden Ende 2003 aufgehoben
– 2004: Inkrafttreten der Wohnflächenverordnung (WoFlV)
Um Streitigkeiten mit Mietern, Käufern und der Versicherung zu verhindern, empfiehlt sich auf jeden Fall die Ermittlung der korrekten Wohnflächen nach der aktuellen Wohnflächenverordnung aus 2004!
Warum ist die richtige Wohnfläche so wichtig?
Die Wohnfläche spielt eine zentrale Rolle bei der Kaufpreisfindung, bei der Festlegung der Miete, für die Nebenkostenabrechnung, als Bemessungsgrundlage für die Gebäudeversicherung, oder im Rahmen einer Wertermittlung. Auch Ihre Bank benötigt die richtige Wohnfläche bei der Finanzierung Ihrer Immobilie. Leider gibt es aber sehr häufig Fehler in der Wohnflächenberechnung und Streitigkeiten sind somit vorprogrammiert. Damit Immobiliengeschäfte reibungslos klappen, muss die korrekte Wohnfläche einer jeden Immobilie her.
Warum sollten Sie auf einer aktuellen Wohnflächenberechnung bestehen?
Eine alte oder falsche Wohnflächenberechnung wird im Immobilienalltag häufig unterschätzt. Abweichungen können zu teuren Streitigkeiten führen: Von der Mietminderung und Rückforderung von Nebenkostenzahlungen, über einen erheblich reduzierten Kaufpreis, oder Rücktritt vom Kaufvertrag und Einbuße in der Maklerprovision, bis hin zur Unterversicherung im Schadensfall. Fehler entstehen nicht zufällig, sondern systematisch, durch falsche Ansätze, unzulässige Anrechnungen, Messfehler und die ungeprüfte Übernahme von Wohnflächen aus alten Unterlagen.
Wer sich auf alte Wohnflächenberechnungen verlässt, ohne deren Grundlage zu prüfen, handelt wirtschaftlich und rechtlich riskant.
Übrigens: Alle Informationen wie man die korrekte Wohnfläche ermittelt, erhalten Sie in einem unserer Kurse!
Dieser Artikel kann und darf keine Rechtsberatung darstellen, oder diese ersetzen. Ich empfehle Ihnen sich bei rechtlichen Fragen mit einem Rechtsanwalt in Verbindung zu setzen.
„Über 50 % aller Wohnflächenberechnungen sind falsch!“ sagt der Sachverständige Carsten Nessler
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