„Treppe ist Treppe!“ werden einige sagen und „Hauptsache ich komme irgendwie hoch und runter!“ – aber stimmt das so? Ob ein nachträglich ausgebautes Dachgeschoss zur Wohnfläche zählt, hängt davon ab, ob der Zugang über eine notwendige Treppe erfolgt. Raumspartreppen erfüllen die Anforderungen an notwendige Treppen regelmäßig nicht. Wir schauen uns das mal genauer an:
Geschrieben von unserem Baugutachter und Sachverständigen für Wohnflächen, Carsten Nessler
Kommt nach einer Raumspartreppe Wohnfläche?
Ein Raum im Dachboden, zu dem eine merkwürdig geformte Treppe hinaufführt. Zählt der Raum dort oben zur Wohnfläche? Die erste Frage, die man sich stellen müsste, wäre, warum wird der Raum dort oben in vielen Fällen „Studio“, „Mansarde“, oder „Dachspitz“ genannt und nicht etwa „weiteres Wohnzimmer“ oder „weiteres Kinderzimmer“? Der Name ist nicht immer eine baurechtliche Aussage zur Nutzbarkeit, aber wenn dort ein genehmigter Aufenthaltsraum wäre, würde der Raum auch üblicherweise so in seiner Verwendung heißen.
Ist das nicht der Fall, kann die Fläche des Raumes gegebenenfalls trotzdem als „ähnlicher nach allen Seiten geschlossener Raum“ zur Wohnfläche angerechnet werden.
Nach § 4 Nummer 3 der Wohnflächenverordnung (WoFlV) können nämlich „unbeheizbare Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume“ mit der Hälfte ihrer Fläche zur Wohnfläche gerechnet werden.
Wohnräume, Wintergärten oder Schwimmbäder werden üblicherweise über einen Flur, einen Durchgang und gegebenenfalls über eine Treppe betreten. Dies gilt auch für „ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume“.
Gleiches gilt für ein ausgebautes Dachgeschoss, zu dem eine Treppe hochführt. Und eben diese Treppe ist baurechtlich und für die Anrechnung der Wohnfläche von Belang.
Ob in dem ausgebauten Dachgeschoss Wohnräume sein dürfen, also Aufenthaltsräume im Sinne der Landesbauordnung, ist von einer Baugenehmigung oder von der Genehmigungsfähigkeit nach Landesbaurecht abhängig.
Häufig wird das Dachgeschoss wohnähnlich ausgebaut, wobei der Weg nach oben teilweise recht abenteuerlich anmutet. Bei einer hier vorgefundenen Einschubtreppe, Klapptreppe oder einer sogenannten Raumspartreppe, kommt schnell der Begriff „Hühnerleiter“ in den Sinn.
Was ist Wohnfläche und was ist ein Aufenthaltsraum?
Damit sich in nicht ebenerdigen Geschossen Wohnräume – sprich Aufenthaltsräume – befinden dürfen, müssen die Räume bestimmte Anforderungen aus der jeweiligen Landesbauordnung erfüllen (siehe Infokasten zu den Anforderungen an Aufenthaltsräume im Beitrag „Darf ein Keller zu Wohnzwecken ausgebaut werden?„). Eine dieser Anforderungen bezieht sich auf die sogenannte notwendige und verkehrssichere Treppe. Diese muss für die alltägliche Nutzung sicher begehbar und im Falle eines Brandes als sicherer Rettungsweg dienen, um aus einem oberen Geschoss oder Kellergeschoss ins Erdgeschoss zu gelangen.
Die Anforderungen an notwendige Treppen ergeben sich aus den Landesbauordnungen in Verbindung mit der in allen Bundesländern baurechtlich eingeführten Treppen-Norm, DIN 18065. Die Treppen-Norm legt fest, wie Treppen und deren Stufen hinsichtlich Geometrie, Abmessungen und Ausführung gestaltet sein müssen. Ziel ist die zuvor genannte sichere Nutzung im Alltag und der verlässliche Rettungsweg im Brandfall.
Welche Anforderungen haben die Landesbauordnungen an Treppen?
• Jedes Geschoss ober- oder unterhalb der Geländeebene muss über eine Treppe zugänglich sein
• Diese Treppen sind nach Baurecht sogenannte ‚notwendige Treppen‘
• Notwendige Treppen müssen sicher begehbar und verkehrssicher sein
• Diese müssen leicht und gefahrlos als Rettungsweg benutzt werden können
• Die Breite der Treppe muss für die größte zu erwartende Personenzahl ausgelegt sein
• Treppen müssen einen festen und griffsicheren Handlauf haben
• An freien Seiten der Treppen sind verkehrssichere Geländer anzubringen
• „Notwendige Treppen müssen eine sichere Begehbarkeit in der alltäglichen Nutzung sowie die sichere Benutzung als Teil des Rettungsweges im Brandfall erfüllen“ (Treppen-Norm, DIN 18065)
• Einschiebbare Treppen oder Leitern sind als notwendige Treppen unzulässig
• Raumspartreppen erfüllen nicht die Anforderung an notwendige Treppen
Sehr eng gewendelte Treppen (Spindeltreppen), sehr schmale oder steile Treppen, Treppen mit einer Durchgangshöhe von weniger als zwei Metern sowie Raumspartreppen erfüllen nicht die Anforderungen an notwendige Treppen.
Raumspartreppen sind beispielsweise leiterartig steil mit sehr kurzen Treppenstufen, teilweise gespindelt oder gewendelt ausgeführt, oder mit asymmetrisch geschnittenen Stufen (Wechselstufen), umgangssprachlich aufgrund der baulich vorgegebenen Schrittfolge auch Samba- oder Watscheltreppen genannt.
Über die Landesbauordnungen und die Treppen-Norm wird also klargestellt, dass für die Errichtung von Aufenthaltsräumen zwingend „notwendige Treppen“ vorhanden sein müssen. Ist keine ‚notwendige Treppe‘ eingebaut, darf sich in dem über die Treppe zugänglichen Geschoss kein Aufenthaltsraum befinden.
Dürfte ohne die notwendige Treppe ein „ähnlicher nach allen Seiten geschlossener Raum“ nach Wohnflächenverordnung vorliegen, der eine hälftige Anrechnung erfährt?
Generell könnte ein solch ähnlicher Raum nach § 4 Nummer 3 WoFlV hälftig zur Wohnfläche zählen. Dies wird allerdings durch den § 2 Absatz 3 Nummer 2 der Wohnflächenverordnung verhindert, wenn der Raum „nicht den an seine Nutzung zu stellenden Anforderungen der jeweiligen Landesbauordnung genügt“.
Praxisfall aus dem Bestand: Nachträglich ausgebautes Dachgeschoss
Das in den 1980er-Jahren errichtete Einfamilienhaus besteht aus Kellergeschoss, Erdgeschoss, Obergeschoss und einem nicht ausgebauten Dachboden, der über eine Dachbodenluke mit Einschubtreppe erreichbar ist. Da der Dachboden unter dem Satteldach über eine ausreichende Stehhöhe verfügt, beschließt der neue Eigentümer in den 2000er-Jahren, den Dachboden wohnähnlich auszubauen.
Da für eine normale Treppe zu wenig Platz ist, kommt hier eine Wechselstufentreppe (Sambatreppe) zum Einsatz. Im ehemaligen Dachboden wird das elterliche Schlafzimmer nebst einem en Suite Badezimmer und einer separaten Toilette errichtet. Eine Baugenehmigung für den nachträglichen Ausbau wird nicht eingeholt.
Im Zuge des Verkaufs der Immobilie entbrennt ein Streit, ob die nachträglich ausgebaute Fläche im Dachboden zur Wohnfläche zählt, oder nicht.
Kann dort oben Wohnfläche sein?
Es kommt nicht auf den Ausbauzustand der Räume im Dachgeschoss an, sondern auf die baurechtliche Genehmigung als Aufenthaltsraum oder deren Genehmigungsfähigkeit, damit diese zur Wohnfläche zählen dürfen. Ohne Genehmigung(-sfähigkeit) können diese gegebenenfalls als „ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume“ hälftig zur Wohnfläche angerechnet werden, sofern sie den „an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen“. Dies umfasst ebenso die Anforderung an eine notwendige Treppe.
Eine Raumspartreppe, wie die hier vorgefundene Wechselstufentreppe, erfüllt die Anforderungen an notwendige Treppen regelmäßig nicht. Somit erfüllen die Flächen im nachträglich ausgebauten Dachboden nicht die an sie zu stellenden Anforderungen der Landesbauordnung und zählen nicht zur Wohnfläche.
Begrifflichkeiten
– Aufenthaltsräume: Räume, die zum nicht nur vorübergehenden Aufenthalt von Menschen bestimmt oder geeignet ist. Zubehörräume wie beispielsweise Keller oder Waschküchen zählen nicht dazu.
– Landesbauordnung: Die Landesbauordnung (LBO oder LBauO) ist das zentrale Bauordnungsrecht der einzelnen Bundesländer – sie regelt technische Vorschriften für Bauvorhaben.
– Rettungsweg: Der Rettungsweg (nebst Flur, Treppe, Durchgang) dient im Notfall dem schnellen Verlassen des Gebäudes und ermöglicht der Feuerwehr den Zugang zur Brandbekämpfung oder Rettung. In jedem Geschoss mit Aufenthaltsräumen müssen mindestens zwei voneinander unabhängige Rettungswege ins Freie vorhanden sein.
– 1. Rettungsweg: Bei nicht zu ebener Erde liegenden Geschossen, muss der erste Rettungsweg über eine notwendige Treppe führen.
– 2. Rettungsweg: Der zweite Rettungsweg kann über eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle der Nutzungseinheit führen.
– Schwimmbäder: Private Schwimmbäder, die ins Haus integriert sind, oder an das Haus angrenzen.
– Unbeheizbare Wintergärten: Unbeheizbare Wintergärten sind geschlossene, meist verglaste Anbauten an einem Gebäude, die keine eigene Wärmequelle besitzen.
– Wohnflächenverordnung: Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) regelt, wie Grundflächen zu ermitteln und Wohnflächen zu berechnen sind.
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Dieser Artikel kann und darf keine Rechtsberatung darstellen, oder diese ersetzen. Ich empfehle Ihnen sich bei rechtlichen Fragen mit einem Rechtsanwalt in Verbindung zu setzen.
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